[i=s] 本帖最后由 碎莲之梦 于 2017-12-7 15:10 编辑 [/i]
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根据搜集的信息汇总归纳，对小区物业费、开发商保修年限等问题进行简单的介绍，希望各位业主有对此有个初步的了解和概念，以便今后维护自身权益。
一、物业费包括的内容
物业费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业管理企业固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、经业主同意的其它费用。
公共性服务收费服务项目的内容主要包括：
(1)清洁卫生管理。小区或大厦公共场所和共用 部位的卫生清扫、垃圾清运以及经常性的保洁；
(2)绿化物日常维护管理。对绿化物进行修枝整 形、浇水、施肥、治虫，保持绿化物生长良好；
(3) 治安管理。设安全保卫人员对小区或大厦进行安 全防范和治安管理工作；
(4)共用蓄水池的维护 管理。共用蓄水池定期清洗、消毒，保证饮用水符 合卫生质量标准；
(5)水电管理。对业主共用的供 电供水管线设施进行日常养护维修，保证正常运 行；
(6)排污设施管理。清疏和维修业主共用的排 水排污下水管道、化粪池，确保正常使用。
(7)道 路维修管理。对小区内的小区级道路(不含市政 道路)进行日常养护维修，保持道路良好；
(8)房 屋共用部位的日常养护维修。对房屋屋顶、外墙 面、楼道等共用部位进行日常养护维修，保持完 好；
(9)高层楼宇增设的服务项目。配备专职电梯 管理人员，搞好电梯维护、保养，保证电梯正常使 用；
(10)根据需要增设的其他服务项目。
二、哪些内容不包含在物业费中
1、物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
三、公共收益如何分配
利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性活动的（如停车费、广告费等），应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的书面同意后，按照规定办理有关手续。如果没有合同或是约定不明确，广告收益应归全体业主所有。未经业主大会许可，物业公司不得擅自使用这些收益。业主所得收益可用于补贴物业管理公共服务费，或纳入专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
小区公共收益通常包括：
公共区域的广告收益，如电梯轿厢广告、户外广告；小区公共区域的停车位收益； 小区公共区域内租赁的摊位收益； 利用公共配套如活动场地、会所、游泳池进行经营的收入； 部分通信运营管理费； 因损坏小区公共设施进行的赔偿；物业管理用房的收益等。
四、可能存在争议的内容
由于每个小区开发建设完成时大多是临时聘请的物业，所以前期业主也是半‘被迫’签定了物业管理服务合同，该合同中可能会遗漏或者出现有争议的内容，大致如下：
1、公共部分水电公摊费；2、电梯年检费；3、集中垃圾清运费；4、地下室开发商拥有产权的停车位管理服务费；5、外墙砖脱落、外墙渗水等质保责任及时间分界问题
五、开发商保修年限
我国《房屋建筑工程质量保修办法》第7条明确规定：“在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期为：(1)地基基础和立体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；(2)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；(3)供热与供冷系统，为两个采暖期、供冷期；(4)电气管线、给排水管道、设施安装为两年；(5)装修工程为两年”
房屋建筑工程保修期实际上应从工程竣工验收合格之日起计算，如果超过了时间，所有的维修费用就要我们业主自己来承担。包括渗水、道路破损、水电线路老化、路灯、井盖、监控安防等等，这些都可能需要动用较大资金，常规都需动用维修基金。 |
发表于 2015-7-2 13:22
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发表于 2015-7-8 14:43
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